敲下这个标题的时候，我的内心五味杂陈。

2024年1月25日，我曾写过一篇《上海的二手房东终于服软了》。

记得那会，在文章后台留言区里，看到满是立场不同、观点不一的说辞，甚至买卖双方“异”见之间，有着激烈的讨论。

如今一年半过去了，回想那时候的热烈，有种莫名的动容。

在很多时候，有“异”见往往代表着市场还存在势均力敌的博弈；

有争论，意味双方有着对未来各执一词的信心与看法。

不知什么时候开始，这种吵吵闹闹的“烟火气”已经消失了。

取而代之是迟疑不决的买家，以及加速妥协或躺平的上海房东。

市场下跌了两年，现如今又有多少房东正在或已经妥协，选择了“割肉”去卖房？

我们尝试用大数据，拆解出这四字背后的真相。

对“割肉”的定义：考虑到现阶段卖房，大部分情况有一定的让价空间，加上房贷利息等成本原因，因此定义为“头部中介目前挂牌的二手住宅中，某房源的挂牌价格≤该房源上一次成交时间对应的基价”。

例如，a房源目前挂牌价为500万，上一次成交时间为2020年10月10日，当日该房源对应的基价为550万，由此进行统计和计算。

01

超30%的房东接受

“割肉”卖房的剧本设定

我先直接说结论。

截至5月底，头部中介二手挂牌房源中，挂牌价≤上次成交价的房源占比约为31.4%。

也就是说，目前的二手市场内，每10位房东中有3位在挂牌阶段，已经暗暗做好了“可能亏本”的心理预期。

而且从23年末至今，这个占比在不断扩大。

可以看到，近一年半的时间里，仅在挂牌阶段，挂牌价等同或低于上次成交价的房源占比，从13.3%增长到了31.4%。

不过好的一面是，相比于去年9月前的增速来看，近半年有一定程度减缓。

我们具体到实际的房源数量来看。

截至5月底，头部中介挂牌价≤上次成交价的房源为32248套，相比于23年底的11936套，整整多了20312套。

这意味着平均每个月，有1000多位房东选择妥协，在挂牌阶段做出“割肉”卖房的准备。

再来看各环线的变化。

没什么悬念，外环外成为这轮“割肉”卖房的“主战场”。

区域内的房源占比超出了全市31.4%的均值线。

但如果仔细对比，郊环外的情况显然更为严重，截至5月底，“割肉”卖房的比例已经高达44.7%。

也就是说在郊环外，有近乎一半的房东已经做好了“割肉”出货的准备。

我顺便翻出源头数据，对比了一下23年12月。

发现早在那时，郊环外“割肉在售”的房源占比就已经有26.7%了。

而它隔壁的外郊环间，过去的情况会好一些。

不过如果细看外郊环间的趋势发展，从今年2月开始，这部分房源的占比增速开始有了明显提升，且持续至今。

这也给外郊环间接下来的房价走势，蒙上了一层更深的不确定性。

02

刚需“割肉”出货，改善锁死价格

而在总价段上的表现，不出所料的也与上面环线的数据情况实现了呼应。

一眼所见。

低总价段房源的“割肉”占比明显大于高总价段，而且越低，占比越高。

比如200万以下的房源，通常由市区老破小或者外环外，一些上了些年纪的老破大构成。

目前这部分低总价段的挂牌房源中，有高达51.3%的房子在一个“割肉”线的边缘徘徊，如果加上200-500万之间的33.9%，

大约有85%的“割肉”房源，扎堆在了500万以下的刚需段。（后续我们也会根据相关数据，做一些更深度的分析，欢迎关注）

如果我们再细看这张表上的数据，还会发现一个比较分化的情况：

500-1000万以及1000-1500万的增速，相较于刚需和更高总价段来说，明显迟缓了许多。

尤其在1000-1500万这个价格区间内。

从去年10月至今，每个月被“割肉”的房源数量基本维持在900-960套之间，波动很小。

由此形成了一个价格相对“咬死”的区间。

这也导致了二手市场一个颇为尴尬的情况：

500万以下的区间，依赖“以价换量”在不断出货，导致了房东到手的房款在不断减少。

500-1500万的区间，房东以价换量的占比不高，“躺平”能力更强。

所以如果要从刚需置换进入这个区间，无形间需要付出的成本在增加，这必然是很多人不愿接受的。

“我都降价卖房了，再买入的房子怎么也得咬下一口吧。”

这是人之常情，但从目前的数据看，实话说，挺难。

在一定程度上，这也让二手交易的置换链始终处于磕磕绊绊的卡壳状态。

03

房价的“割肉”程度，在慢慢加深

聊完了挂牌房源中，“割肉”房源的数量，我们再来看看它们在价格上的表现。

我把这部分房源，和它们上一次的成交基价做了对比。

得出的数据，实则可以看出这些“割肉”房源需要面对的损失。

由于数据比较繁杂，我这里只截取了部分时间节点来看，整体上呈现出3个特征：

1、郊环外是“割肉”卖房的房源中，让价空间最大的区域，这里无论量与价在“倾轧”的程度上更深。

2、对比23年，随着时间的推进，愿意“割肉”卖房的房东，让价程度的确在不断加深。

3、如果和与全市均线比对的话，外环线以内的价格降幅的速率有所减慢，整体上低于全市均值；

而外郊环间，从最初的低于均值到逐步高于均值，出现了逐步扩大，这一点和上文中，量的走势保持了一致。

这种环线间的量价分化，在6-8月这种传统淡季会更明显，尤其要注意的是外郊环之间，从目前的数据看，量价变化都有扩大的趋势。

我们再切换到总价段的视角看一眼。

这里也主要聊一下3个数据变化：

第一、比如，波动最大的3000万+房源，也就是我们常说的二手豪宅了。

由于豪宅的抛售，一定程度上和房东的个人财务状况关联度很高，加上自身的总价高，所以在数据表现上容易出现非规律性的波动。

尽管如此，有一点也值得我们注意：

二手豪宅“割肉”率最高的位置，竟然出现在2024年1、2月左右，早于其他总价段的变化。

也就是说，市场仅跌了半年，部分豪宅业主就有加大力度抛售的情况出现。

第二、1500万+以上的房源（高端改善+豪宅）从今年4月开始开始出现跌幅的减少。

背后折射出的，是高总价房东在对“割肉卖房”这件事本身，进入了新一轮“瓶颈期”。

第三、其他总价段的房源，总价越低，“割肉程度”走势越一致，而从目前的数据表现来看，这个程度还在逐步加深。

全市的整体数据聊完了，由于对这部分数据，我们所设定的标准是目前的挂牌价≤上一次成交基价，也就是说略高于上次成交价的房源，这次并未计入。

了解目前二手市场的小伙伴应该知道，目前卖二手房，价格不挨上一两刀，几乎是小概率事件。

所以全市31.4%的数据，仅仅是挂牌价表现出的情况，实际到了真正交易阶段的情况，大概率会更高。

面对这些数据，我不免也有一些感慨。

“割肉”卖房的本质，颇有点像我们说的经济通缩。

当螺旋式向下的市场趋势逐步形成，人们往往更会采取保守谨慎的态度去应对风险。

而要解决这个局面，已经超出了房地产自身调节的能力范畴了。

最后，我想说的是，下行期的上海楼市其实已经很努力了。